「確定申告が大変」という話は、毎年この時期になると繰り返されます。
でも今回の調査は、もう一段深い現実を示しています。
不動産収入の申告経験があるオーナー253人への調査で、
- 約8割が「分かりづらさ・不安」を感じ、
- 74.7%が申告作業そのものに負担を感じ、
- 依頼したいと思っても「どの税理士に頼めばいいか分からない」が最大障壁（47.3%）
という結果が出ました。
注目すべきはここです。
多くのオーナーが困っているのは、単純な入力作業よりも、「どこまで経費か」「この工事は修繕費か資本的支出か」といったグレー領域の意思決定です。
実際、負担が大きい作業の上位は「経費の仕分け・分類（58.7%）」で、分かりづらい論点の上位は「経費計上できる範囲（58.5%）」でした。
同じ「屋根工事」でも税務判断が割れた裁決
─ 資本的支出と修繕費の分岐点を、実務でどう読むか
修繕費か資本的支出かは、税務実務で最も誤解されやすい論点のひとつです。
大枠の原則としては、
- 価値を高める・耐久性を増す部分は資本的支出
- 通常の維持管理・原状回復は修繕費
という整理が通達で示されています。
この原則を具体化するうえで示唆が大きいのが、平成13年9月20日裁決として実務でよく参照される屋根工事の事例です（同一納税者の複数物件で結論が分かれたケースとして知られています）。
事例A：本社倉庫（屋根カバー工法）→ 資本的支出
- 老朽化した屋根に対して、既存屋根の上から新材で全面的に被覆
- 個別補修の余地がある中で、結果として「屋根を作り直した」に近い状態
- 工事効果として耐久性・価値の増加が強く認定されやすい構造
この類型は、名目が「雨漏り対策」でも、税務上は資本的支出（減価償却）に寄りやすい。
事例B：流通センター・別ビル（折板屋根工事）→ 全額修繕費
- 陸屋根で漏水箇所の特定が困難、過去に防水工事を重ねても改善しない
- 放置すれば内部損傷が進み、建物維持に支障
- 工法は「応急的かつ比較的安価な漏水防止策」と評価
- 施工後の屋根裏空間にも新たな利用価値は認めにくい
この類型は、見た目に工事規模が大きくても、実質が維持保全なら修繕費と認定される余地がある。
実務で使える3つの判定軸
- 名称ではなく効果で判定する
「防水」「修理」という名前は決め手になりません。
価値増加・耐久性増加が実質的にあるかが中心です。 - “物理的な付加”だけで即アウトではない
鉄骨・屋根材の追加があっても、目的が保全で追加価値が乏しければ修繕費余地は残ります。 - 物件ごとの事実認定がすべて
建物構造、劣化状況、補修履歴、代替手段、工事後の利用価値。
同じ「屋根工事」でも結論は変わります。
さいごに
確定申告のしんどさは、知識不足だけでは説明できません。
本当の負担は、正解が一つに見えない論点を、限られた時間で何度も判断し続けることです。
だからこそ、申告期に必要なのは「完璧な知識」より、
事実を整理し、判断根拠を言語化し、迷いを減らす順番だと感じます。
数字を整える作業は孤独になりがちですが、
論点を分解していけば、申告は“怖いイベント”から“管理できる仕事”に変わります。
この時期を、消耗戦ではなく、経営の解像度を上げる機会にしていきましょう。